Uno de los mayores mitos sobre la compra de vivienda es pensar que basta con que el banco te apruebe la hipoteca. En realidad, necesitas tener ahorrado un porcentaje importante del precio de la vivienda antes de poder comprarla, porque ningún banco financia el 100% de la operación en condiciones normales. En este artículo te explicamos exactamente cuánto necesitas ahorrar y por qué.
Por qué necesitas ahorros aunque el banco te conceda la hipoteca
Los bancos españoles financian, como norma general, entre el 70% y el 80% del valor de tasación o del precio de compra de la vivienda (el que sea más bajo de los dos). El resto tienes que aportarlo tú, junto con los gastos derivados de la propia operación de compra, que no están incluidos en el préstamo hipotecario.
Esto significa que el ahorro necesario se compone de dos partidas distintas:
- La parte del precio no financiada (normalmente el 20-30%).
- Los gastos asociados a la compra (notaría, registro, impuestos, gestoría), que suelen suponer entre un 10% y un 12% adicional del precio de la vivienda.
Cuánto ahorro necesitas en total: la regla del 30-35%
Sumando ambas partidas, la recomendación general —y el criterio que aplican la mayoría de los bancos a la hora de valorar una operación— es que necesitas tener ahorrado aproximadamente entre el 30% y el 35% del precio de la vivienda que quieres comprar.
Ejemplo práctico
Para una vivienda de 200.000 €:
- Entrada no financiada (20-30% del precio): 40.000 € – 60.000 €
- Gastos de compra (10-12% del precio): 20.000 € – 24.000 €
- Ahorro total necesario: entre 60.000 € y 84.000 €
Para una vivienda de 150.000 €:
- Entrada no financiada: 30.000 € – 45.000 €
- Gastos de compra: 15.000 € – 18.000 €
- Ahorro total necesario: entre 45.000 € y 63.000 €
Desglose de los gastos de compra
Es importante entender qué componen exactamente ese 10-12% adicional, ya que no siempre se tiene en cuenta al calcular el ahorro necesario:
- Impuestos: ITP (vivienda de segunda mano, entre el 6% y el 10% según comunidad autónoma) o IVA + AJD (vivienda nueva, en torno al 10% + 0,5-1,5%).
- Notaría: entre el 0,2% y el 0,5% del precio de la vivienda, aproximadamente.
- Registro de la Propiedad: entre el 0,1% y el 0,25% del precio.
- Gestoría: entre 300 € y 500 € de media, si decides contratar este servicio para tramitar la documentación.
- Tasación de la vivienda: entre 250 € y 600 €, dependiendo del tamaño y tipo de inmueble.
(Puedes consultar el desglose completo y actualizado por comunidad autónoma en nuestro artículo sobre gastos de comprar una vivienda: notaría, registro e impuestos.)
Factores que pueden reducir el ahorro necesario
No todos los compradores necesitan el mismo porcentaje de ahorro. Existen situaciones que pueden reducir esta cifra:
- Ayudas públicas para jóvenes: algunas comunidades autónomas cuentan con avales que permiten financiar hasta el 95% o el 100% del precio de la vivienda para menores de 35 años, reduciendo drásticamente el ahorro necesario para la entrada (aunque los gastos de compra suelen seguir corriendo por cuenta del comprador).
- Viviendas propiedad del banco: en estos casos, algunas entidades ofrecen financiación superior al 80% habitual, ya que tienen interés directo en vender ese inmueble.
- Avalistas: contar con un avalista solvente (normalmente un familiar) puede permitir acceder a un porcentaje de financiación mayor, reduciendo la necesidad de ahorro propio.
(Si tu situación encaja en alguno de estos casos, te recomendamos leer nuestro artículo sobre hipoteca 100%: qué es y cómo conseguirla.)
Cómo calcular tu ahorro objetivo paso a paso
- Define un rango de precio realista para la vivienda que buscas, según la zona y el tipo de inmueble que te interesa.
- Calcula el 20-30% de ese precio como entrada mínima no financiada.
- Añade entre un 10% y un 12% adicional para cubrir los gastos de la operación.
- Suma un colchón de seguridad (recomendable, aunque no obligatorio) equivalente a 3-6 meses de gastos, para no quedarte sin margen financiero justo después de la compra.
Cómo ahorrar más rápido para tu entrada
Aunque este artículo se centra en cuánto necesitas ahorrar, algunas estrategias habituales para acelerar ese proceso incluyen:
- Automatizar un porcentaje fijo de tus ingresos mensuales hacia una cuenta específica para este objetivo.
- Revisar gastos recurrentes que puedan reducirse durante el periodo de ahorro activo.
- Valorar objetivos de vivienda con precios ajustados a tu capacidad real de ahorro, en lugar de forzar la búsqueda hacia inmuebles que retrasarían mucho el objetivo.
- Consultar si existen ayudas o subvenciones específicas en tu comunidad autónoma antes de descartar opciones por falta de ahorro suficiente.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una vivienda con menos del 20% ahorrado? Es posible en casos concretos (viviendas de bancos, avalistas, ayudas públicas para jóvenes), pero no es la situación habitual. La gran mayoría de compradores necesitan el 30-35% del precio ahorrado para afrontar la operación con normalidad.
¿Los gastos de compra se pueden incluir en la hipoteca? Por norma general, no. La hipoteca suele cubrir únicamente un porcentaje del precio de la vivienda, no los gastos asociados a la operación, que debes afrontar con ahorro propio.
¿Es recomendable usar todos mis ahorros para la entrada? No es aconsejable agotar por completo tus ahorros. Es recomendable mantener un colchón de seguridad para imprevistos y para los primeros gastos tras la mudanza (reformas, muebles, electrodomésticos), en lugar de destinar el 100% de tu capital disponible a la compra.
Conclusión
Calcular cuánto ahorro necesitas para pedir una hipoteca va mucho más allá de mirar el precio de la vivienda: hay que sumar la parte no financiada por el banco y los gastos asociados a la compra, que en conjunto suelen rondar entre el 30% y el 35% del valor del inmueble. Conocer esta cifra con antelación te permite planificar tu ahorro de forma realista y evitar sorpresas quedándote sin fondos suficientes en mitad del proceso de compra.