Ya hemos visto en nuestro artículo sobre gastos e impuestos de vender una vivienda cómo se calcula la ganancia patrimonial y los tramos generales del IRPF. En este artículo profundizamos específicamente en las exenciones disponibles y en los casos especiales que pueden cambiar significativamente cuánto pagas realmente a Hacienda.
Recordatorio rápido: qué es la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial es la diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos de la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más gastos e impuestos de la compra, y mejoras justificadas). Esa ganancia tributa en la base del ahorro del IRPF con tipos progresivos que van del 19% al 28%.
(Consulta el cálculo detallado paso a paso en nuestro artículo sobre cuánto cuesta vender una vivienda: gastos e impuestos.)
Exención para mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más en el momento de la venta y se trata de tu vivienda habitual (la que ha constituido tu residencia durante un periodo continuado, generalmente al menos 3 años), la ganancia patrimonial obtenida queda completamente exenta de tributar en el IRPF, sin necesidad de reinvertir el dinero en nada.
Requisitos clave:
- Debe tratarse de tu vivienda habitual, no de una segunda residencia o una vivienda de inversión.
- No es necesario reinvertir el importe obtenido; la exención aplica independientemente de qué hagas con el dinero.
Exención por reinversión en vivienda habitual
Si no tienes 65 años, puedes beneficiarte de otra vía de exención: reinvertir el importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual.
Condiciones principales:
- El plazo para reinvertir es de 24 meses, contados tanto hacia adelante como hacia atrás desde la fecha de venta (es decir, puedes haber comprado la nueva vivienda hasta 2 años antes de vender la anterior, o comprarla hasta 2 años después).
- Si reinviertes la totalidad del importe obtenido, la exención es total.
- Si reinviertes solo una parte, la exención se aplica de forma proporcional a la cantidad reinvertida.
- Tanto la vivienda vendida como la nueva deben cumplir el requisito de constituir tu residencia habitual (generalmente, haber vivido en ella de forma efectiva y continuada durante un plazo mínimo, salvo circunstancias justificadas que obliguen a un cambio de residencia).
Ejemplo de reinversión parcial
Si obtienes una ganancia patrimonial de 40.000 € por la venta de tu vivienda habitual, y el precio total de venta fue de 250.000 €, pero solo reinviertes 150.000 € en la nueva vivienda (el 60% del precio de venta), quedaría exenta el 60% de la ganancia (24.000 €), tributando por el 40% restante (16.000 €).
Renta vitalicia para mayores de 65 años (alternativa a la exención directa)
Si eres mayor de 65 años y vendes una vivienda que no es tu residencia habitual (por ejemplo, una segunda residencia), existe una vía adicional de exención: destinar el importe obtenido, en un plazo de 6 meses desde la venta, a constituir una renta vitalicia asegurada a tu favor. En este caso, la ganancia patrimonial también quedaría exenta, con un límite máximo de 240.000 € de capital destinado a este fin.
Coeficientes de abatimiento para viviendas antiguas
Si compraste tu vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar un régimen transitorio (los llamados «coeficientes de abatimiento») que reduce la parte de la ganancia patrimonial generada antes del 20 de enero de 2006. Este beneficio tiene un límite: solo se aplica sobre un valor de transmisión acumulado de hasta 400.000 € por contribuyente desde el año 2015 (sumando todas las ventas de este tipo realizadas desde entonces).
Qué pasa si vendes con pérdidas
Si el valor de transmisión es inferior al valor de adquisición, se genera una pérdida patrimonial, no una ganancia. En ese caso, no solo no pagarías IRPF por este concepto, sino que esa pérdida puede compensarse con otras ganancias patrimoniales que hayas obtenido en el mismo ejercicio o en los cuatro siguientes, dentro de los límites que establece la normativa del IRPF.
Casos especiales
Vivienda ganancial (matrimonio en régimen de gananciales)
Si la vivienda es un bien ganancial, la ganancia patrimonial se reparte al 50% entre ambos cónyuges, cada uno tributando por su parte proporcional en su propia declaración de la renta, y cada uno pudiendo aplicar las exenciones que le correspondan de forma individual (por ejemplo, si solo uno de los cónyuges tiene 65 años).
Vivienda heredada
Si vendes una vivienda que has heredado, el valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial será, con carácter general, el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones al aceptar la herencia, no el precio original que pagó el causante en su día.
(Consulta más detalles en nuestro artículo sobre cómo vender una vivienda heredada.)
Dación en pago
Si entregas tu vivienda al banco como dación en pago para cancelar una deuda hipotecaria, existe una exención específica en determinados supuestos relacionados con la protección de deudores en riesgo de exclusión, aunque conviene analizar cada caso concreto con detenimiento.
Preguntas frecuentes
¿Puedo combinar la exención por reinversión con otras deducciones? Cada situación fiscal es distinta y depende de tus circunstancias personales completas; en casos con varias exenciones o deducciones potencialmente aplicables, es recomendable consultar con un asesor fiscal para optimizar correctamente tu declaración.
¿Qué pasa si compro la nueva vivienda antes de vender la anterior? Es posible, ya que el plazo de reinversión de 24 meses cuenta también hacia atrás desde la fecha de venta, permitiendo haber comprado la nueva vivienda hasta 2 años antes de formalizar la venta de la anterior.
¿La exención por reinversión aplica si compro una vivienda en otro país? La normativa exige que la nueva vivienda cumpla los requisitos de vivienda habitual según la legislación española, lo que puede generar particularidades si la reinversión se realiza en el extranjero; conviene analizar este supuesto con un asesor fiscal especializado.
Conclusión
Aunque la venta de una vivienda genera, con carácter general, la obligación de tributar por la ganancia patrimonial obtenida, existen varias vías de exención —especialmente relevantes para mayores de 65 años o para quienes reinvierten en una nueva vivienda habitual— que pueden reducir significativamente, o incluso eliminar, esa carga fiscal. Conocer con antelación si tu situación encaja en alguno de estos supuestos te permite planificar la venta (y una posible compra posterior) de la forma fiscalmente más eficiente.