Vender una vivienda no es solo recibir el precio de venta: hay gastos e impuestos que reducen el importe neto que finalmente recibes. En este artículo desglosamos cada uno de ellos, con los tipos vigentes en 2026, para que puedas calcular con precisión cuánto dinero te quedará realmente tras la operación.
Los dos impuestos principales: IRPF y plusvalía municipal
Al vender una vivienda en España se pagan principalmente dos impuestos, de naturaleza distinta:
- IRPF sobre la ganancia patrimonial: grava el beneficio obtenido en la venta (la diferencia entre lo que pagaste al comprar y lo que recibes al vender), y se declara en tu declaración de la renta del ejercicio siguiente.
- Plusvalía municipal: grava el incremento del valor del terreno urbano durante el tiempo que has sido propietario, y se paga directamente al ayuntamiento, normalmente en un plazo de 30 días hábiles desde la firma.
Es importante no confundirlos: son impuestos distintos, calculados de forma diferente y que se pagan a administraciones distintas (Hacienda estatal y ayuntamiento, respectivamente).
Cómo se calcula el IRPF por la ganancia patrimonial
Paso 1: calcula el valor de adquisición
Es el precio que pagaste al comprar la vivienda, sumando los gastos que asumiste en ese momento: ITP o IVA, notaría, registro, y el coste de mejoras o reformas justificadas con factura (no reparaciones de simple mantenimiento).
Paso 2: calcula el valor de transmisión
Es el precio al que vendes ahora, restando los gastos inherentes a la venta: plusvalía municipal, comisión de la agencia inmobiliaria (si la hubiera) y gastos de cancelación de la hipoteca, si aplica.
Paso 3: calcula la ganancia patrimonial
Ganancia patrimonial = valor de transmisión − valor de adquisición.
Paso 4: aplica los tramos del IRPF
La ganancia tributa en la base del ahorro con tipos progresivos:
| Tramo de ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 28% |
Ejemplo práctico
Compraste una vivienda por 180.000 €, con 14.400 € de ITP, 1.100 € de notaría y registro, y 600 € de gastos de hipoteca (valor de adquisición total: 196.100 €). La vendes ahora por 250.000 €, con 3.000 € de plusvalía municipal y 2.000 € de gastos de cancelación de hipoteca (valor de transmisión: 245.000 €).
- Ganancia patrimonial: 245.000 € − 196.100 € = 48.900 €
- IRPF aproximado: 19% sobre los primeros 6.000 € + 21% sobre los 42.900 € restantes ≈ 1.140 € + 9.009 € = 10.149 €
(Cálculo simplificado con fines ilustrativos; recomienda siempre una simulación con la calculadora oficial de la Agencia Tributaria o con un asesor fiscal antes de dar una cifra definitiva a tus lectores.)
Exenciones que pueden reducir o eliminar el IRPF
- Mayores de 65 años: quedan exentos de tributar por la ganancia patrimonial al vender su vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir el dinero en nada.
- Reinversión en otra vivienda habitual: si reinviertes la totalidad del importe obtenido en la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo de 24 meses (antes o después de la venta), la ganancia queda exenta. Si la reinversión es parcial, la exención se aplica de forma proporcional.
- Coeficientes de abatimiento (viviendas adquiridas antes del 31 de diciembre de 1994): puede aplicarse una reducción sobre la parte de la ganancia generada antes del 20 de enero de 2006, con un límite acumulado de valor de transmisión de 400.000 € desde 2015.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
La plusvalía municipal grava el incremento de valor del terreno urbano durante el periodo en que has sido propietario. Desde 2021 existen dos métodos de cálculo (uno basado en el valor catastral y los años de tenencia, y otro basado en la plusvalía real obtenida), y el contribuyente puede optar por el que resulte más favorable. Si no ha existido incremento de valor real (por ejemplo, si vendes por menos de lo que compraste), no estarías obligado a pagar este impuesto, aunque en la práctica conviene acreditarlo documentalmente ante el ayuntamiento.
(Consulta el cálculo específico en nuestro artículo sobre plusvalía municipal: qué es y cómo se calcula.)
Otros gastos asociados a la venta
- Cancelación registral de la hipoteca (si la hubiera), con un coste orientativo de entre 200 € y 400 €, más los honorarios de gestoría si decides apoyarte en una para este trámite.
- Certificado energético, si no dispones de uno en vigor: entre 60 € y 150 € según el tamaño de la vivienda.
- Comisión de la agencia inmobiliaria, si vendes a través de una: habitualmente entre el 3% y el 6% del precio de venta, aunque varía según la agencia y la zona.
- Gastos de notaría de la escritura de compraventa: en la práctica habitual del mercado, suelen ser asumidos por el comprador, aunque puede pactarse de forma distinta entre las partes.
Resumen de gastos e impuestos al vender
| Concepto | Quién lo paga habitualmente | Coste orientativo |
|---|---|---|
| IRPF (ganancia patrimonial) | Vendedor | 19%-28% de la ganancia |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Variable según ayuntamiento y años de tenencia |
| Cancelación registral de hipoteca | Vendedor | 200 €-400 € + gestoría |
| Certificado energético | Vendedor | 60 €-150 € |
| Comisión de agencia (si aplica) | Vendedor | 3%-6% del precio de venta |
| Notaría de la escritura | Comprador (habitualmente) | 600 €-900 € |
Preguntas frecuentes
¿Pago IRPF si vendo por el mismo precio o más barato de lo que compré? No, si no existe ganancia patrimonial (o incluso se produce una pérdida), no hay base imponible sobre la que tributar en el IRPF por este concepto.
¿Puedo deducir el coste de una reforma para reducir el IRPF? Sí, siempre que se trate de una mejora que incremente el valor de la vivienda (por ejemplo, una reforma integral de cocina o baño) y esté debidamente justificada con factura, no de simples reparaciones de mantenimiento.
¿Es obligatorio pagar la plusvalía municipal aunque venda con pérdidas? No, si puedes acreditar que no ha existido incremento de valor del terreno durante tu periodo de titularidad, no estarías obligado a pagar este impuesto, aunque conviene formalizar esa acreditación ante el ayuntamiento correspondiente.
Conclusión
Vender una vivienda conlleva una serie de gastos e impuestos —principalmente el IRPF sobre la ganancia patrimonial y la plusvalía municipal— que pueden reducir de forma notable el importe neto que finalmente recibes. Calcular con antelación estos costes, y valorar si puedes beneficiarte de alguna exención (por edad o por reinversión en otra vivienda habitual), te permite planificar la operación con una expectativa económica realista desde el principio.